シティハウス大塚管理組合は、皆様に気持ち良く住んでいただくためのガイドラインを制定します。当ガイドラインは、管理規約・使用細則・取扱説明書をベースに、管理組合に寄せられた意見書などを参考に、管理組合独自で決定した内容を加え、まとめています。
快適な生活環境づくりのため、法令遵守、地域との良好な関係構築、当マンションの価値向上のための管理・修繕の効率化を目的に取りまとめて行きますので、ご理解とご協力をお願いいたします。
なお、ガイドラインに追加したい項目や修正希望などがございましたら、意見書でお知らせください。理事会で、話し合ったうえで、必要と判断した場合は追加や修正をいたします。
役員選任
役員選任ガイドライン策定の背景
第５期スタート時、任期中の引越で組合員資格を喪失する役員の方がいらっしゃいました。けれども、役員の任期中に組合員資格を喪失する場合の役員選任方法について、整備不足が露見しました。緊急を要する事案と判断し、当ガイドラインで整備して行くこととしました。
当ガイドラインの整備にあたっては、現管理規定で想定されていないことにも対応できるよう、管理規定（第３８条、第３９条）の変更及び、役員選任ガイドラインを策定します。
現規約変更案
（役員）
第３８条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事 ５名
うち 理事長 １名
副理事長 １名
防火・防災担当理事 １名
会計担当理事 １名
その他理事 １名
二 監事 １名
２ 役員は、本マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。なお、役員の選任方法は、理事会でガイドラインを定めるものとする。
３ 理事長、副理事長、防火・防災担当理事、会計担当理事及び監事は、１年ごとに役員の互選により選任する。
４ 組合員が法人の場合において、その法人に属する役員又は従業員が本マンションに現に居住するときは、第２項に規定する現に居住する組合員とみなす。
（役員の任期）
第３９条 役員の任期は２年とし、１年ごとにその半数を改選する。ただし、連続して２期（４年）を就任期間の限度とし、任期満了から２期（４年）以上経過後の１回限り再任を妨げない。
２ 役員に欠員が生じたときは、前項第2項の規定にかかわらずあらかじめ総会にて選任した補欠役員より理事会で補充できるものとし、その役員の役職及び任期は、前任者の役職及び残任期間とする。なお、補欠役員の選任方法は、理事会でガイドラインを定めるものとする。
３ 任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。
４ 役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。
役員等選任ガイドライン
当マンションの理事会役員は、住民の方々に管理組合に対する理解と関心を深めていただくためにも、より多くの人に役員を経験してもらうことがとても重要との考えをベースに輪番制による役員選任を採用します。
役員選任方法は、理事会でやむを得ないと判断した場合に限り、理事会において変更できるものとします。役員選任方法を変更した場合、総会で変更理由と新しい選任方法を報告説明します。
役員候補及び、補欠役員候補の選出方法
役員への立候補を希望する場合、理事会が指定する期間に、立候補届を提出してください。役員立候補者が、役員定数の３名に足りない場合、輪番により役員候補を選出します。ただし、役員への立候補は、輪番が一巡するまで、１回限りとします。
補欠役員候補は輪番によって１位から６位まで６名を選出することとし、役員候補とあわせて総会において選任します。
役員及び、補欠役員の選任方法
役員及び、補欠役員は、総会での多数決により、役員候補及び、補欠役員候補から選任されます。
役員に欠員が生じた場合、理事会から補欠役員の方に連絡が入りますので、速やかな理事会への参加と職務遂行をお願いいたします。
役員選任を拒否することはできないものとします。なお、補欠役員に選任されたものの、理事会から連絡が無かった場合、翌年以降の役員候補に選出されるものとします。
立候補による役員経験者に同巡内で輪番が回った場合
一巡するまでの間、役員経験者に輪番が回った場合、飛ばすものとします。ただし、希望する場合はその限りとしません。
今後について
輪番が一巡した後の理事会役員選任方法は、理事会がしかるべき時期に改めて、検討のうえ、決定します。
ペット飼育
当マンションで飼育できるペットの種類は、ペット飼育細則に記載されていますので、事前確認と必要な手続きを行ってください。なお、犬については、犬種と体高・体重の条件（体高40cm以下または、体重10kg以下）が決められています。
また、ペットと暮らす場合には様々なことに注意いただくことが必要です。以下は代表例です。
- 共用部分を移動する場合、ペットはケージに入れるまたは、リードをつけて抱きかかえる
- 共用部分にペットを放置しない（消防法で私物を共用部分に放置することは禁止と言ってよいか？）
- ペットをバルコニーに出さない
- 専有部分以外で、ペットに餌や水を与えない・排せつさせない（排泄物を処理する用具を携帯する）
- 動物アレルギーの方もいらっしゃるので、エレベーターを利用する場合、同乗者の承諾を得る
詳細は、ペット飼育細則で確認をお願いいたします。ペット飼育細則を遵守いただけない場合、ペットの飼育を禁止されることがあります。
共用部分のガイドライン
喫煙不可です【管理規約】
バルコニーは、専用使用が認められた共用部分です。そのため、喫煙不可となっています。
バルコニーで喫煙した場合、近隣住戸の洗濯物やベランダに匂いが付着するなど、迷惑行為となりますので、ご注意ください。なお、エントランスや共用廊下、駐車場など、専有部分を除く、敷地内はすべて、禁煙となっております。
また、共用部分で喫煙を行い、焦がすなどの損害を発生させた場合、それに掛かる修繕費用をご負担いただきます。
私物の設置・構築・放置は禁止です【管理規約】
共用廊下などの共用部分に、私物を設置・構築・放置しないでください。バルコニーは消防法上の避難路ですので、非難の妨げになるものを設置・構築しないでください。
避難路に私物を設置・構築・放置したことが原因で、逃げ遅れた多くの方が犠牲になった大災害も発生しています。また、当マンションでは、玄関ドア外側に設置したものが風で飛ばされる事故も発生しています。
飲食はお控えください【組合独自】
共用部分での飲食は、共用部分を汚す原因となっています。食べかすや飲料などの汚れは、汚した直後に清掃できれば良いのですが、直後の清掃は難しいのが実情です。
汚れのこびりつきは、管理費アップの要因になりますので、共用部分での飲食は禁止といたします。
エントランスのソファーで寝る・土足で上がるなど、おやめください【組合独自】
エントランスは、マンションの顔です。マンションを訪れる方に「住んで見たい」と思われるマンションになることは、マンションの資産価値維持のためにも、とても重要です。
ソファーを綺麗に使うことは、管理費アップの抑制につながりますので、皆様のご協力をお願いいたします。なお、ソファーを極度に汚すなどの損害を発生させた場合、それに掛かるクリーニング費用をご負担いただきます。
エレベーターのミラーは大切にお使いください【組合独自】
エレベーター内のミラーは、車いすの方がエレベーターに乗り込んだ際、回転することなく、後方の安全を確認し、降りられるように設置されています。（東京都福祉のまちづくり条例で、義務化？要確認）ミラーを傷つけたり、汚してしまうと、車いすの方が安心して、エレベーターを使えなくなってしまいますので、大切にお使いください。
ミラーには、ガラスとステンレスの２種類がありますが、当マンションは、割れないことを重視し、ステンレスとしています。ステンレスは、安全な反面、鞄などが当たるだけで傷つくことがありますので、ご注意願います。
極度にミラーを傷つけてしまった場合、管理費アップの要因になりますので、皆様のご協力をお願いいたします。なお、ミラーが使えなくなるなどの損害を発生させた場合、それに掛かる修繕費用をご負担いただきます。
雪かきはマンション住民で協力して行いましょう【組合独自】
雪かきは管理会社の仕事とお考えの方も多いと思いますが、当マンションの管理委託契約に「除雪作業」は入っていません。雪国以外の地域ではこれが一般的です。
管理人さんが雪かきをしてくれる場合もありますが、これはあくまで「好意」です。気持ちよく暮らすために、管理人さんに任せっぱなしにすることなく、マンション住民で協力して除雪を行いましょう。除雪のためのスコップや融雪剤などは、管理組合で用意しています。
共用部分で遊んだり、走ることは控えてください【管理規約】
残念ながら、当マンションには、遊戯使用が認められている共用部分（キッズルームやジムなど）がありません。
エントランスで遊びに夢中になり、他の方に接触・ケガをさせてしまった事例も報告されています。また、体の不自由な方を転倒させ、歩けなくしてしまった、脳梗塞を引き起こしてしまったなど、悲惨な事態を招くこともあります。
特に、駐車場内は危険ですので、お子様が遊ばないよう、ご注意願います。自動車との接触事故、高価な自動車の弁償問題など、様々なことが発生するそうです。
また、お子様が共用部分の廊下を走っていた際、突然開いた玄関ドアに衝突して、ケガをしてしまった事例が発生しています。共用部分の廊下を走ることもお控え願います。
専有部分のガイドライン
マンション性能維持のため、所定の雑排水点検清掃にご協力ください【管理規約】
排水性能を維持するには、個別でなく、マンション全体で一斉に排水管清掃することがとても重要です。
普通に暮らしていると、排水管には食材カスや洗剤・石鹸カス、食器などに付着した油脂、ヌメリなどの汚れが堆積していきます。雑排水点検清掃では、これらの汚れに圧力を掛け、各住戸内の横引管からマンション全体に設置された立管へ、地下のマンホールへと集めて一気に清掃しています。
排水管に堆積した汚れをマンション全体で一斉に落とすことが排水管の長生きにつながると言われています。マンション性能維持・修繕費を抑えるためにも、皆様のご協力をお願いいたします。
雑排水点検清掃の実施日は、予備日を含めた3日間を設定しています。ご都合の良い日時をお電話いただくこともできます。連絡先は、雑排水点検清掃のご案内で確認いただけます。
法令で義務化された、年２回の消防設備点検にご協力ください【管理規約】
消防法では、年２回の消防設備点検を行ったうえで、消防署に報告することが義務付けされています。また、消防設備の適正な維持をしない場合、罰金や拘留の対象になります。消防設備の不備が、大災害を招いた事例も報告されていますので、皆様のご協力をお願いいたします。
消防設備点検の実施日は、1日のみですが、ご都合の良い時間をお電話いただくことができます。連絡先は、消防設備点検のお知らせで確認いただけます。
消火器の使い方を事前確認しておきましょう【組合独自】
火事を大きくしないポイントは、初期消火と消防署に早く火事を知らせることです。初期消火とは、出火して間もない、火が広がっていない状態で、鎮火を試みる行為のことです。初期消火は、出火後３分以内が勝負と言われています。火が天井に届くと、消火器では鎮火できません。
初期消火の手順
インターホンの非常ボタンを押し、近隣に知らせてから、消防署（119）に電話してください。
可能な限りの大声で、火事だ！と叫んでください。初期消火の協力者が見つかる可能性があります。
出火から３分以内で、天井まで火が届いていない場合のみ、消火活動を行ってください。
3分経っても火が消えない、天井まで火届きそうな場合は、迷わず避難してください。人命第一です。
テレビやステレオ、楽器の音量にご注意ください【管理規約】
テレビやステレオ、ピアノなどを壁近くに置いている場合など、音量に注意してください。これらの音は振動して伝わるため、音が壁に共鳴して音漏れしやすくなってしまいます。壁から離して置くことが難しい場合、接している壁に遮音シートを貼ったり、床に吸音マットを敷くことで、音漏れを抑えることができます。
なお、夜中や早朝など、迷惑になりそうな時間帯には控える、できる限り音を小さくする、ヘッドホンやイヤホンを利用する、窓をしっかり閉めるなどの気遣いも重要です。
生活音の発生を抑える努力を【管理規約】
生活音を全く出さないのは難しいですが、生活音の発生を抑える工夫をすることはできます。できる限りの努力をお願いいたします。
生活していると、スリッパで歩くパタパタ音や子供やペットが走り回る音、ドアを開け閉めする音などが発生します。対策として、カーペットや防音シートを敷く、ドアの開閉を丁寧に行うなどのご配慮をいただくとともに、飛び跳ねるなどの行為はお控えください。
なお、生活音は床が振動し、その床の下を通る配管などが共鳴・共振することで音が広く伝わっていきます。そのため、生活音は必ずしも上下左右の部屋からとは限らず、 思いがけない場所から伝わって聞こえることがあります。発生源の特定は非常に難しいことをご了承願います。
トイレにトイレットペーパー以外を流さないでください【組合独自】
トイレの配管が詰まる原因は、トイレットペーパー以外をうっかり流してしまった場合が多くなっています。配管詰まりの修理費用は入居者負担となりますが、トイレの配管詰まりが原因で漏水した場合、悪臭が充満するなど、被害が大きくなりますので、ご注意ください。
なお、汚水槽ポンプの故障を引き起こした場合、その修理費用は管理組合負担となりますが、修理期間中は、マンション居住者全員がトイレを使えなくなります。
キッチンなどに油を流さないでください【組合独自】
排水に食用油を流すと、最初は排水管内に付着する程度ですが、冷えると固まり、さらに食材カスや洗剤・石鹸カスなどが付着し、大きな固形物になってしまいます。場合によっては、固形物が排水管を塞いでしまい、部屋が水浸しになってしまった事例も報告されています。
食用油はできるだけ使い切り、廃棄する場合は、凝固剤にしみ込ませ、燃えるごみとして捨てましょう。なお、気温の高い夏場に、油をしみ込ませた凝固剤を放置すると、発熱し、自然発火することがありますので、注意しましょう。
フライパンや食器などに付着した油脂は、排水に流さざるを得ません。そのため、排水管の内側は、徐々に油や油に付着した食材カスや洗剤・石鹸カスなどが堆積して、細くなって行きます。この排水管が細くなって行くスピードを少しでも遅くするには、年１回の雑排水点検清掃がとても有効です。
その他ガイドライン
ゴミの分別は正しく行いましょう【管理規約】
24時間ゴミ出し可能なサービスは、当マンションの魅力のひとつですが、当マンションの管理委託契約に「ゴミの分別」は入っていません。
豊島区のゴミ収集サービスでは、正しく分別されていないゴミには「違反シール」を貼って、収集しないオペレーションが行われています。ゴミ集積所に「違反シール」が貼られたゴミ袋が、いっぱい残っているマンションに「住んで見たい」と思う方は皆無だと思います。
地域の方から「住んで見たい」と思われるマンションになることは、マンションの資産価値維持のためにも、とても重要です。また、ゴミの分別を正しく行わない場合、管理費アップの要因になりますので、皆様のご協力をお願いいたします。気持ちよく暮らすために、ゴミ出しの際は、分別をしっかり行いましょう。
ご要望提案は意見書でお知らせください【組合独自】
当マンションの住民全体に影響を与える問題を解決して行くためのご提案などございましたら、意見書を提出してください。ご提案は理事会で話し合い、必要に応じて回答または、経過を添え、議事録に掲載するとともに、エントランス掲示板やポータルサイトにも公開します。なお、管理規約・使用細則の改正を伴う場合など必要に応じて、総会に議案として上程させていただきます。
意見書は１階掲示板に設置するとともにポータルサイトにも設置しています。なお、意見書を記載いただく際は、以下にご留意ください。
- 提案は、具体的に記載してください。
- マンション住民全体に影響を与える問題・提案を記載してください。管理組合は、個人的な問題には関知しません。
- 問題提起だけでなく、改善案も記載してください。